Conoce la nueva Ley de Arriendo 2022: “Devuélveme mi casa”

La Ley Nº 21.461, llamada popularmente “Ley de arriendo” o “Ley Devuélveme mi casa” le está cambiando la cara a los arrendatarios morosos, pero, especialmente, a los propietarios de inmuebles, gracias a que hace más expeditos los trámites para desalojar a quienes no pagan el arriendo.

Hace un mes se publicó en el Diario Oficial la nueva Ley sobre Arrendamiento de Bienes Raíces, conocida también como “Ley de Arriendo” o “Ley Devuélveme mi casa”, norma que permite que los propietarios de viviendas y departamentos recuperen sus inmuebles en tiempo récord, cuando los arrendatarios están morosos.

Las modificaciones a la Ley de Arriendo de Bienes Raíces le devolvieron la sonrisa a los propietarios que ya la están utilizando, para recuperar los inmuebles que cayeron en manos de arrendatarios que nunca más les pagaron el arriendo y que se niegan a salir de la vivienda.

“Impulsé la Ley de Arriendo ‘Devuélveme mi casa’ porque no podíamos seguir permitiendo abusos a la gente trabajadora, personas que con el fruto de su trabajo habían conseguido sus propiedades y que, ahora, quedan en manos de arrendatarios abusivos. Era necesario reivindicar esos derechos y devolverles sus ingresos y su dignidad. Meses y años luchando sin resultados es injusto, por eso es que avanzamos en esta ley de arriendo”, explicó el ex diputado Gonzalo Fuenzalida, promotor de este importante cambio normativo.

La Ley de Arriendo 21.461 introdujo varias modificaciones que permiten que el arrendador recupere el inmueble en el corto plazo, en caso de que el arrendatario haya destruido parcialmente o inutilizado la propiedad para su uso. Además, considera un procedimiento judicial monitorio para disminuir los tiempos de tramitación de los juicios donde se demande por el cobro de rentas, consumo domiciliario y la restitución de la propiedad.

Según Gonzalo Fuenzalida, luego de la puesta promulgación de la norma, el 30 de junio, en menos de un mes mucha gente comenzó a recuperar sus propiedades, es decir, en un tiempo impensado, si se compara con lo que que sucedía en el pasado. “Esta tranquilidad ha llegado de manera rápida. Por eso, es importante que las personas se informen y procedan a hacer este procedimiento”, agregó el ex parlamentario.

¿Qué dice la nueva “Ley de Arriendo” 2022? – 5 Factores claves

Entre las modificaciones de la Ley de Arriendo de Bienes Raíces, se incluye la restitución anticipada de la propiedad arrendada y el procedimiento judicial monitorio, que se detalla oficialmente de la siguiente forma:

1. Restitución anticipada de la propiedad arrendada: permitirá que el arrendador recupere el inmueble, objeto del contrato, antes de que el juicio termine.

• Sólo procede en caso de que el arrendatario haya destruido parcialmente o inutilizado para su uso, la propiedad que ha sido entregada en arrendamiento.
• La demanda tiene que haber sido notificada al arrendatario antes de solicitar la restitución anticipada.
• El arrendador (demandante) debe aportar pruebas al juez, para acreditar la destrucción o inutilización de la propiedad arrendada, fotografías, testigos, otros medios de prueba.
• La solicitud debe hacerla el demandante (arrendador)
• Si el arrendatario (demandado) no hace entrega voluntaria del inmueble, se ordenará el auxilio de la fuerza pública para hacer el lanzamiento.
• Si el tribunal rechaza la demanda presentada por el arrendador y se ha ordenado la restitución anticipada del inmueble, el arrendador podría ser demandado por el arrendatario por los perjuicios causados.

2. Procedimiento judicial monitorio: disminuye los tiempos de tramitación en los juicios de arrendamiento.

• Es un procedimiento judicial breve para demandar el cobro de rentas, consumos domiciliarios (luz, agua, gas, gastos comunes, etc.) y la restitución de la propiedad.
• Notificada la demanda, el deudor tiene 10 días dentro de los cuales puede:
  • Pagar la deuda, intereses y costas
  • Oponerse a la demanda
  • No presentarse en el juicio
• Si el arrendatario no paga, no comparece en el juicio o no se opone, el juez acogerá la demanda y ordenará el pago de lo adeudado y el desalojo del arrendatario y demás ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a 10 días.
• Si el arrendatario se opone a la demanda:
  • Deberá hacerlo por escrito.
  • Tendrá que señalar los medios de prueba con los que acreditará la oposición.
• ¿Qué hace el juez si hay oposición del arrendatario?
  • La rechaza y lo condena al pago de la deuda y al desalojo de la propiedad; o, bien la acoge, por lo que termina el procedimiento monitorio y debe iniciarse un nuevo juicio que tiene una tramitación más extensa.

Además, la “Ley de Arriendo” 2022, incorpora otros aspectos que son importantes tanto para el arrendatario como para quien arrienda:

3. Contrato de arrendamiento verbal: acuerdo entre arrendador y arrendatario que especifica el inmueble que se arrendará, el valor de la renta, el plazo de duración del arriendo y otros datos relevantes. Se presumirá que la renta es la que consta en los comprobantes de pago entregados, transferencias u otro medio de pago escrito. Si no hay comprobantes, se presumirá que la renta es la que señala el arrendatario.

4. Contrato de arrendamiento por escrito: es el documento en que constan los términos acordados entre arrendador y arrendatario. Incluye las firmas de arrendador y arrendatario y la protocolización notarial. Se recomienda que en el contrato quede acreditada la calidad de propietario del arrendador, que le permite ceder el uso del inmueble al arrendatario.

5. Juicios sobre comodato precario y precario: se aplica el procedimiento monitorio (tramitación más breve que la actual). Estos juicios buscan sólo recuperar una propiedad que se encuentra actualmente ocupada por un tercero. La ocupación se puede basar en mera tolerancia del dueño o en un contrato que fija un plazo para la devolución. Según el abogado Pablo Cerón, para resolver este tipo de conflictos entre arrendador y arrendatario, se incorporan nuevas herramientas en la legislación como por ejemplo: “la restitución del inmueble arrendado en menor plazo, de forma más simple y con auxilio de la fuerza pública de ser necesario, comenta.

Nueva Ley de Arriendo: dónde y cómo denunciar a un arrendatario moroso

La nueva “Ley de Arriendo” 2022: Para poder hacer una denuncia por mora o daños a la propiedad, lo primero que se debe hacer es reunir antecedentes y documentos que acrediten el motivo de la denuncia. Esto puede ser vía contrato de arrendamiento, si es que consta por escrito; boleta de servicios básicos impagos o comprobante de deuda de dichos servicios; recibos de pago de renta de arrendamiento; listas de testigos, que no pueden ser familiares; nombre completo de la persona demandada, su domicilio y su profesión u oficio.

Luego de esto, es necesaria la asesoría y defensa por parte de una o un abogado en esta materia, para que realice la tramitación del juicio. En caso de pertenecer a grupos socioeconómicos definidos como vulnerables, la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ), puede ayudar con el patrocinio de un abogado y la tramitación del juicio. Pero también se puede realizar el trámite de manera privada, contratando a un abogado especialista o alguna empresa que esté centrada en este tipo de procedimientos, como Resuelvetusdeudas.cl